감정평가사 주거침입 고소 가능할까? 꼭 알아야 할 법적 기준

감정평가사 주거침입 고소 가능할까요? 상가에 감정평가사가 무단으로 들어와 사진까지 찍고 갔다면, 기분이 나쁜 정도로 끝낼 일이 아닐 수도 있습니다. 실제로 이는 형법상 주거침입죄 또는 건조물침입죄로 이어질 수 있는 심각한 문제이기 때문입니다. 감정평가사의 업무가 아무리 정당하다고 해도, 임차인의 공간에 무단으로 출입한 이상 법적인 책임을 물을 수 있는 상황인 것이죠. 이 글에서는 감정평가사 주거침입 고소가 가능한 법적 기준과 대응 방안을 자세히 안내해드리겠습니다.

감정평가사 출입의 법적 쟁점

감정평가사의 업무가 아무리 공적인 목적이라 하더라도, 타인의 점유 공간에 무단으로 들어간다면 문제가 될 수 있습니다. 감정평가사 주거침입 고소가 가능한 사유인지 판단하려면 형법 제319조 건조물침입죄의 요건을 먼저 확인해봐야 합니다.

건조물침입죄의 요건과 적용 가능성

건조물침입죄는 형법 제319조 제1항에서 규정하고 있습니다. 해당 조항에 따르면 “사람의 주거 또는 관리하는 건조물에 침입한 자는 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처한다”고 명시되어 있습니다. 여기서 핵심은 ‘침입’이라는 개념입니다.

단순히 물리적인 출입을 넘어서, 해당 공간이 ‘사실상 평온하게 점유’되고 있었는지 여부가 중요하게 작용합니다. 상가처럼 비록 영업시간 외라 하더라도 임차인이 관리하고 있고, 외부인 출입을 제한하는 고지가 붙어 있었다면, 임차인의 승낙 없이 들어가는 행위는 침입으로 평가될 수 있습니다.

대법원 판례가 말하는 무단 출입의 기준

감정평가사 주거침입 고소 가능성을 뒷받침하는 핵심 판례는 대법원 2022. 8. 25. 선고 2022도3801 사건입니다. 이 판례에서는 외부인이 당사자의 승낙 없이 상가에 무단으로 들어가 내부를 촬영하고 다닌 것이 건조물침입에 해당한다고 판단하였습니다.

이 사건에서도 외부 출입을 제한하는 안내문이 붙어 있었고, 임차인 측의 사전 허락을 받지 않았다는 점이 결정적이었습니다. 감정평가사의 업무가 아무리 법적 절차의 일환이라고 하더라도, 타인의 사적 공간에 마음대로 들어가는 것은 법적으로 침해 행위로 간주될 수 있는 것이죠.

감정평가사의 업무와 정당성 범위

감정평가사도 공적인 경매 절차에서 중요한 역할을 맡고 있지만, 그 권한은 무제한이 아닙니다. 공적 업무라 하더라도 타인의 점유 권리를 침해하지 않아야 한다는 원칙이 여기에 적용됩니다.

감정평가사의 법적 권한 범위

감정평가사는 법원이나 채권자의 요청을 받아 경매 목적의 감정을 진행하지만, 감정 대상 부동산에 출입하기 위해서는 원칙적으로 ‘점유자의 동의’가 필요합니다. 점유자는 꼭 소유자일 필요는 없고, 임대차 계약을 통해 점유하고 있는 임차인도 해당됩니다. 따라서 임차인의 허락 없이 감정평가사가 상가 내부에 들어간다면 그 자체로 불법 침입으로 판단될 여지가 있는 것입니다.

예약제 안내문이 가지는 법적 효력

출입문에 “예약자 외 출입금지”, “무단 출입 시 신고” 등의 안내문을 붙여두었다면, 이는 명확한 출입 제한 의사표시로 인정받을 수 있습니다. 이러한 문구가 붙어 있는 상황에서 임차인이 자리에 없다고 해서 감정평가사가 마음대로 출입한 것은, 단순한 예의의 문제가 아니라 법률상 명확한 침입 행위로 해석될 수 있습니다.

고소 가능성과 실제 대응 방법

감정평가사 주거침입 고소가 이론적으로 가능하다는 점은 살펴보았습니다. 그렇다면 실제로 고소장을 접수하고 처벌까지 이어질 수 있을까요? 실무적으로는 몇 가지 중요한 요소를 충족해야 합니다.

고소를 위한 입증 자료 준비

우선 감정평가사의 무단 출입을 입증할 수 있는 사진, 영상, 목격자 진술 등의 증거가 필요합니다. CCTV가 있다면 가장 명확한 자료가 될 수 있고, 감정평가사가 촬영한 사진 일부를 확보한 경우에도 유리하게 작용할 수 있습니다.

또한, 출입 제한 안내문이 부착되어 있었다는 사실도 중요합니다. 안내문 사진과 게시 시점, 위치 등을 확보해두는 것이 좋습니다. 감정평가사와 주고받은 문자, 통화 기록 등이 없다면, ‘사전 동의가 없었다’는 사실을 보여줄 수 있는 간접 자료를 최대한 준비해두는 것이 필요합니다.

피해 장소가 ‘주거’에 해당하는지 여부

주거침입죄는 주로 ‘주거’나 ‘사람이 사실상 점유하고 있는 건조물’을 보호 대상으로 합니다. 상가는 일반적으로 주거가 아니지만, 법적으로는 ‘관리되는 건조물’로 평가받을 수 있습니다. 특히 사적 용도로 분리된 공간이 존재하고, 평소 임차인이 상시 출입하고 물건을 보관하는 장소라면, 건조물침입죄의 적용 대상이 될 수 있습니다.

실제 고소 후 수사의 흐름

고소장을 제출하면 경찰은 감정평가사를 불러 사실관계를 조사합니다. 이 과정에서 감정평가사는 “공무수행의 일환이었다”거나 “침입 의도가 없었다”고 주장할 수 있지만, 그럼에도 불구하고 임차인의 권리를 침해한 명백한 정황이 있다면 형사처벌 가능성이 존재합니다.

실제 유사한 사건에서도 감정평가사에게 경고나 기소유예 등 처분이 내려진 사례들이 있습니다. 즉시 처벌로 이어지지는 않더라도, 법적 책임은 분명히 물을 수 있다는 의미입니다.

임차인의 권리 보호와 경매 절차의 균형

상가 임차인으로서 감정평가사 주거침입 고소를 고민하는 상황이라면, 한편으로는 경매 절차와의 균형도 고려해봐야 합니다. 즉, 지나치게 대응할 경우 오히려 점유권 주장이나 명도 절차에 영향을 줄 수 있는 리스크도 존재하는 것이죠.

그래서 실제 고소를 진행하기 전에 법률 전문가와 상담하여, 손해배상이나 형사책임을 어떻게 주장할지에 대한 전략을 세우는 것이 매우 중요합니다. 경우에 따라 형사 고소보다는 내용증명 발송이나 민사상 손해배상청구로 우회하는 전략도 생각해볼 수 있습니다.

결론

감정평가사 주거침입 고소는 실제로 가능한 법적 절차입니다. 상가 임차인의 점유 공간에 사전 동의 없이 무단으로 들어갔고, 사적인 공간까지 사진을 찍었다면 이는 단순한 업무수행을 넘어선 불법 침입 행위로 판단될 수 있습니다. 특히 출입금지 안내문이 부착되어 있었다면, 감정평가사 주거침입 고소의 정당성이 더욱 명확해집니다. 대법원 판례(2022도3801) 역시 유사한 사례에서 침입죄를 인정한 바 있으며, 형법 제319조의 요건도 충분히 충족할 수 있습니다.

그러나 무작정 고소에 나서는 것보다는 사전 증거 확보와 고소 전략 수립이 중요합니다. 경찰 조사 과정에서 감정평가사가 ‘직무상 출입’이라고 항변할 수 있기 때문에, 무단 출입과 동의 부재를 입증할 수 있는 자료가 핵심이 됩니다. 상황에 따라 민사상 손해배상이나 내용증명 방식으로도 대응이 가능하므로, 고소 여부는 신중히 결정하시고 법률 전문가의 조언을 받으시는 것을 추천드립니다.

FAQ

감정평가사가 경매 업무 중인데도 고소가 가능한가요?

네, 가능합니다. 감정평가사가 경매 감정을 위한 목적으로 출입했더라도, 임차인의 동의 없이 사적인 공간에 무단 침입했다면 형법상 건조물침입죄가 성립할 수 있습니다. 공적 목적이 있다고 해서 모든 출입이 면책되는 것은 아닙니다.

감정평가사 주거침입 고소에 필요한 증거는 무엇인가요?

가장 확실한 것은 CCTV 영상입니다. 출입 당시의 모습, 사진 촬영 장면, 내부 공간을 둘러보는 행위 등이 기록되어 있으면 유리합니다. 그 외에도 출입 제한 안내문, 감정평가사의 차량 도착 시간, 연락기록 부재 등을 함께 제출하면 효과적입니다.

상가는 주거가 아닌데도 주거침입죄가 성립하나요?

맞습니다. 일반적으로는 ‘주거침입’이 아닌 ‘건조물침입죄’로 처리됩니다. 형법 제319조는 단순 주거 외에도 사람이 사실상 점유·관리하는 건조물에 대한 침입을 처벌하고 있기 때문에, 상가도 보호대상이 됩니다. 특히 임차인이 계속 이용 중인 상가라면 적용 가능성이 높습니다.

감정평가사 주거침입 고소 후 어떤 처벌이 가능한가요?

형법 제319조에 따르면 3년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금형이 가능합니다. 하지만 실제 처벌 수위는 상황에 따라 달라지며, 초범이고 사과나 합의가 이뤄진 경우 기소유예로 마무리되기도 합니다.

감정평가사 주거침입 고소 외에 민사소송도 가능한가요?

네, 가능합니다. 무단 출입으로 인해 정신적 손해를 입었다고 판단될 경우, 위자료 청구를 포함한 민사상 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 경우에도 증거 확보가 중요하며, 고소와 병행하여 진행할 수 있습니다.

안내문만 붙여두면 법적 효력이 생기나요?

안내문은 출입 제한 의사의 표현으로 법적 효력이 있습니다. “예약자 외 출입금지”, “무단 출입 시 신고”라는 문구는 감정평가사에게도 출입 전에 동의를 받아야 한다는 강력한 메시지를 전달합니다. 법원도 이를 실질적인 출입 제한으로 인정하는 경향이 있습니다.