아파트 하자소송 판결금 매도인이 받을 수 있나?

아파트 하자소송 판결금 귀속 문제는 최근 부동산 거래에서 점점 더 자주 마주하게 되는 갈등 지점입니다. 이번 글에서는 하자소송 중인 아파트를 매입한 경우, 그 판결금은 누구에게 귀속되는지, 그리고 매도인과의 분쟁이 발생했을 때 어떤 대응이 가능한지 설명해드리겠습니다.

계약 당시 하자소송 고지 여부가 핵심입니다

아파트를 매입하는 과정에서 매도인이 하자소송 중이라는 사실을 고지하지 않았다면, 이 자체가 중대한 계약 위반일 수 있습니다. 민법 제580조는 매도인의 하자담보책임을 규정하고 있습니다. 이 조항에 따르면, 매도인은 목적물에 하자가 있을 경우 이를 매수인에게 고지하고, 그렇지 않으면 손해배상의 책임을 져야 합니다.

이런 법적 근거를 바탕으로 보면, 매도인이 하자소송이 진행 중인 사실을 숨긴 채 거래를 성사시켰다면 단순한 무지나 실수가 아니라 법적으로 책임질 수 있는 문제입니다. 특히 매수인이 중도금을 낸 이후에야 하자소송 사실을 알게 되었고, 매도인이 ‘판결금으로 수리하면 된다’며 사실상 하자를 인정한 정황이 있다면, 이는 암묵적인 하자승계 및 책임전가 의도도 드러납니다.

하자 판결금의 귀속 기준은 소유권 시점입니다

대법원은 여러 판례에서 하자소송 판결금의 귀속 기준에 대해 ‘하자담보추급권은 하자 발생 당시에 존재한 것이고, 이를 포함하여 아파트를 매도한 것으로 본다’는 입장을 견지하고 있습니다. 특히 대법원 2010다37764 판결은 “하자담보추급권은 해당 하자를 승계한 현재의 소유자에게 귀속된다”고 명확히 밝혔습니다.

즉, 소송의 결과가 확정되었을 때 해당 하자 아파트의 소유권이 누구에게 있는지가 가장 중요한 판단 기준이 됩니다. 매도인이 해당 시점에 소유자가 아니라면, 원칙적으로 판결금을 수령할 권한이 없습니다.

입주자대표회의 기준일 설정의 법적 효력

실제 현장에서 흔히 발생하는 문제가 바로 입주자대표회의의 ‘배분 기준일’입니다. 예를 들어 ‘2025년 2월 12일 기준 소유자에게 판결금을 지급한다’는 결정을 했다고 해도, 이건 법적으로 구속력 있는 규정이 아니라 단지 내부 규약일 뿐입니다. 특히 이 기준일이 소송 결과 확정일보다 앞서고, 실제 하자 부담을 지는 이는 그 이후에 매수한 사람이라면, 이런 기준 설정은 법적 다툼의 원인이 될 수 있습니다.

따라서 입주자대표회의 측에도 등기부 등본과 계약 시점, 소유권 이전일 등을 제출하고, 판결금 수령 권한이 현재의 실소유자인 자신에게 있다는 점을 강하게 주장할 수 있습니다.

매도인과의 법적 분쟁 가능성

만약 매도인이 이 판결금에 대한 권리를 계속 주장하거나, 실제로 입주자대표회의로부터 해당 금액을 수령했다면, 이건 부당이득 반환청구의 대상이 될 수 있습니다. 민법 제741조는 부당이득에 대해 ‘법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고, 그로 인해 타인에게 손해를 입힌 경우 반환하여야 한다’고 규정합니다.

또한, 애초에 계약서나 협의 과정에서 판결금 수령에 대한 별도 특약이 있었다면 그 내용을 근거로 손해배상청구나 소송 진행도 가능합니다. 하지만 계약서에 명시되지 않은 경우라면 매수인이 하자를 현실적으로 감당하고 있다는 점을 근거로, 판결금에 대한 권리가 매수인에게 귀속됨을 주장하는 것이 핵심입니다.

소송 방식에 따른 대응 전략의 차이

하자소송이 ‘선정당사자 방식’인지 ‘채권양도 방식’인지에 따라서도 대응 전략이 달라질 수 있습니다. 선정당사자 방식은 각 세대별로 특정 대표자를 선정하여 소송을 진행하는 구조이고, 채권양도 방식은 각 소유자가 하자보수청구권을 입주자대표회의에 양도해 단일 대표가 소송을 수행하는 구조입니다.

채권양도 방식이라면, 매수인인 귀하도 입주자대표회의로부터 다시 채권을 넘겨받을 필요 없이, 자동으로 승계된 것으로 간주되므로 판결금에 대한 권리를 주장할 수 있습니다. 반면 선정당사자 방식일 경우, 별도로 승계참가 신청을 하지 않았다면 판결금 지급 대상자에서 제외될 수 있으므로 법적 조치가 필요합니다.

소유권 이전 전 알게 된 하자 정보의 법적 효력

한 가지 중요한 쟁점은 ‘하자소송 사실을 잔금 지급 전에 알게 되었지만 거래를 철회하지 않고 그대로 진행한 경우’입니다. 이런 경우 매수인이 ‘하자를 알고도 계약을 유지한 것’으로 해석될 가능성도 있습니다.

하지만 매도인이 “곧 판결금이 나올 테니 그걸로 수리하라”고 직접 언급했다면, 이는 일정 부분 ‘하자 해결 책임을 매도인이 부담하겠다는 묵시적 의사표시’로 볼 여지도 있습니다. 이 점을 녹취나 문자 메시지 등 증거로 확보해두면, 이후 손해배상청구나 판결금 귀속 문제에 큰 도움이 될 수 있습니다.

계약해제나 손해배상청구 가능성

만약 매수인이 당시 이 사실을 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 가능성이 높은 경우, 민법 제580조의 담보책임 규정을 넘어 민법 제110조의 ‘착오에 의한 의사표시’로 계약해제 주장도 가능합니다.

특히 매도인이 ‘하자소송 사실을 인지하고도 고지하지 않았다’는 정황이 있다면, 이건 고의 또는 중대한 과실에 해당할 수 있습니다. 이런 경우라면 단순 해제가 아니라 손해배상청구까지 함께 검토해야 할 사안입니다.

현명한 대응을 위한 실제 조치 방법

실제 분쟁에 대비하기 위해서는 다음과 같은 절차를 밟는 것이 좋습니다. 먼저 입주자대표회의에 ‘현재 소유자인 내가 하자를 감당하고 있으므로 판결금은 나에게 귀속되어야 한다’는 공식 입장을 내용증명 형태로 전달합니다.

그 다음 매도인에게도 동일한 입장을 밝히고, 만약 판결금을 수령할 경우 부당이득반환청구를 하겠다는 뜻을 문서로 남기는 것이 좋습니다. 또한 계약 당시에 나눈 대화나 문서, 문자, 이메일, 통화녹음 등 관련 자료를 최대한 확보해두는 것도 매우 중요합니다.

판결금을 수령하지 못한 채 끝나는 경우

만약 입주자대표회의가 매도인에게 판결금을 지급해버렸고, 매도인이 이를 반환하지 않는다면 실제 소송을 통해 부당이득 반환청구를 해야 할 수도 있습니다. 이때는 변호사를 통해 민사소송을 제기하고, 입주자대표회의에도 잘못된 배분에 대한 시정을 요구할 수 있습니다.

여기서 중요한 건 ‘해당 하자는 누가 감당하고 있느냐’입니다. 현실적으로 수리비를 부담하고 불편을 겪고 있는 이는 매수인이므로, 판결금도 당연히 매수인이 받아야 한다는 논리를 유지해야 합니다.

결론

아파트 하자소송 판결금 귀속 문제는 단순히 ‘누가 소송을 먼저 시작했는가’보다, 소유권의 시기와 실제 하자를 감당하고 있는 자가 누구인지에 따라 결정되는 매우 민감한 법률적 쟁점입니다. 특히 매수인이 계약 당시 하자소송 사실을 알지 못했고, 이후에 하자에 대한 부담을 실제로 지게 되었다면, 하자 판결금은 매수인에게 귀속되어야 한다는 것이 대법원 판례와 민법의 취지입니다.

입주자대표회의나 매도인이 판결금 귀속 기준을 임의로 설정하거나 주장하더라도, 법적으로는 현재 소유자이자 하자의 실질적 부담자인 매수인이 우선권을 가진다는 점을 명확히 이해하고 계셔야 합니다. 아파트 하자소송 판결금 귀속과 관련된 분쟁은 감정적으로 흐르기 쉽지만, 관련 법률 조항과 판례, 계약서 문구, 증거자료 등을 체계적으로 확보해두면 충분히 유리한 방향으로 해결할 수 있습니다.

혼자서 해결하기 어렵거나 매도인 측의 주장이 강경하다면, 아파트 하자소송 판결금 귀속에 특화된 변호사의 조력을 받아 법적 대응을 준비하시는 것이 현명한 선택입니다. 실제로 소송이나 분쟁으로 이어지는 경우도 잦기 때문에, 철저한 준비와 침착한 대응이 반드시 필요합니다.

FAQ

입주자대표회의의 지급 기준일이 법적으로 우선되나요?

입주자대표회의가 정한 지급 기준일은 단지 내부 운영 규칙일 뿐이고, 법적인 효력은 없습니다. 아파트 하자소송 판결금 귀속 문제는 결국 법률상 채권 귀속 기준에 따라 판단됩니다.

매도인이 소송을 시작했다면 판결금 받을 권리가 있지 않나요?

하자소송을 시작한 당사자가 매도인이라 하더라도, 소유권이 이전되었고 실제 하자를 감당하고 있는 사람이 매수인이라면, 아파트 하자소송 판결금 귀속 권리는 매수인에게 인정됩니다. 이는 대법원 판례의 입장입니다.

판결금 관련 특약이 계약서에 없어도 주장할 수 있나요?

계약서에 판결금 귀속 특약이 없어도, 민법상 하자담보책임과 부당이득 반환 청구를 근거로 매수인이 충분히 권리를 주장할 수 있습니다. 하자의 실질적 부담 여부가 핵심입니다.

판결금 일부만 매도인이 받고 일부는 매수인이 받을 수 있나요?

실무적으로는 분배가 가능하지만, 법적으로는 소유권 시점에 따라 귀속 주체가 정해집니다. 따라서 명확한 경계 없이 나누는 것은 분쟁 소지를 키울 수 있습니다.

매도인이 판결금을 수령한 후 돌려주지 않으면 어떻게 하나요?

이 경우 부당이득반환청구 소송을 제기해야 합니다. 아파트 하자소송 판결금 귀속 권리가 매수인에게 있음이 인정되면, 매도인은 해당 금액을 반환해야 합니다.

소송이 선정당사자 방식이라면 판결금은 누구에게?

선정당사자 방식일 경우, 소송에 직접 참여하지 않은 매수인은 자동으로 권리를 승계하지 못합니다. 별도 절차를 통해 권리를 주장해야 하며, 입주자대표회의와 협의가 필수입니다.

입주 당시 이미 하자 보수가 끝났다면 판결금도 받을 수 있나요?

실제 하자 보수 부담이 없다면 판결금 수령 주장은 어렵습니다. 하지만 판결금이 보수 완료 후에도 지급되지 않았거나, 보수와 별개로 정신적·재산적 피해가 있었다면 예외적 논의가 가능합니다.

입주자대표회의가 임의로 매도인에게 지급하면 법적 책임은 없나요?

입주자대표회의가 법적 근거 없이 매도인에게 지급했다면, 매수인이 이의를 제기하고 잘못된 분배에 대한 시정을 요구할 수 있습니다. 경우에 따라 민사 책임이 발생할 수 있습니다.

아파트 하자소송 판결금 귀속은 공공임대주택도 같은 기준인가요?

공공임대주택일 경우 계약 구조나 관리 규정이 달라질 수 있지만, 기본적으로 하자담보추급권은 실질 소유자에게 귀속된다는 원칙은 동일하게 적용됩니다.

하자 판결금 귀속 문제로 소송까지 가는 일이 흔한가요?

의외로 흔합니다. 아파트 하자소송 판결금 귀속은 금액이 크고 이해관계가 첨예해서, 입주자대표회의·매도인·매수인 간에 감정 다툼까지 번지는 경우가 많습니다. 사전에 대응 전략을 세우는 것이 중요합니다.